なぜ今、手持ちの収益物件にお客様がつかないのか？原因を早急に探ることが物件の稼働率アップの秘訣です。原因が解明すれば必ず問題が解決し有効活用につながります。 まず始めに基本のステップ1を全てチェックしてみましょう。それでもお客様がつかない場合は応用編のステップ2を実行していけば必ず成果につながります。
●物件にお客様はおられますか？
競争が激しくお客様がつかない。
物件が飽和状態だと競争が激しくお客様の取り合いになります。工場地域なのか？
住宅地域なのか？... 競合物件の調査を行いましょう。
●相場の値段は？ 坪単価は価格は？
相場とかけはなれている。
●地図・図面・募集内容資料等は整備されていますか？
手書きで書いた図面はある。
手書きの図面等はNGです。寸法等が具体的に記載された図面が必要です。
一目でわかる資料を作成し、お客様を迎える準備をしましょう。
一目でわかる資料を作成し、お客様を迎える準備をしましょう。
●募集内容は関西の不動産業者全社に行き届いていますか？
行き届いているかどうかは分からないが、看板は出している。
看板だけ等はNGです。専任で任せる業者を決めてレインズに登録してもらい、関西の業者すべてに情報提供し、広範囲でお客様を見つましょう。自社だけで情報を取り込まず、他社にも協力してもらいましょう。
●物件はキレイに清掃されていますか？
管理や清掃は行っていない。
蜘蛛の巣が張っていたり、電球が切れていたりすると当然のことながら魅力を感じさせません。
賃貸物件は第一印象で決まります。物件内外の清掃を行い印象をUPさせましょう。
賃貸物件は第一印象で決まります。物件内外の清掃を行い印象をUPさせましょう。
●セキュリティに関して、何か対策は実施されていますか？
しばらく新しい対策はしていない。
照明等が少ないと夜は暗く、イメージダウンになります。
治安にも目を向け、ピッキング対策も必要です。明るくする工夫をし、入り口にはピッキング対応の鍵設備に交換しましょう。
治安にも目を向け、ピッキング対策も必要です。明るくする工夫をし、入り口にはピッキング対応の鍵設備に交換しましょう。
まだまだたくさんの活用事例はございますが、このように基本ステップをクリアした状態であれば、応用次第で活用方法はたくさんあります。
ご相談は、中村までお気軽にお問い合わせ下さい。次の段階である「ステップ３」も織りまぜて、お客様の状況に合った提案をさせて頂きます。ご相談は無料で承っております。
●まずは土地運用の考え方を変えてみましょう。
「物件を貸してやっている」これは古くからの地主さんに多い考え方です。
「借りて頂きお金を頂いている」という勝ち組家主さんの考え方に、移行しましょう。
●違う運用を考えてみましょう。
店舗等は、不景気なので商売をすることが多い。また開業する人も少ない。
思い切って店舗・倉庫は駐車場に転用、マンションに改装することも検討してみましょう。都市部では駐車場は足らない地域が多くあります。倉庫は商売人しか借りる機会がありませんが、駐車場であれば一般の方も借りに来られる機会があります。需要が多い物件に変えて間口を広げるのも活用ポイントのひとつです。
●物件内で場所の工夫をしましょう。
地主さんが駐車場内で1番便利な場所を使用している。
便利な場所はお客様に開放し自分は不便な場所を利用しましょう。
地主さんが店舗・倉庫でも1番便利で目立つ場所を使用している。
便利で目立つ場所はお客様を優先し、自分は不便な場所を使用しましょう。
「まずは土地運用の考え方を変えてみましょう」の項目で述べていることの実施例です。勝ち組家主さんの基本ステップです。
「まずは土地運用の考え方を変えてみましょう」の項目で述べていることの実施例です。勝ち組家主さんの基本ステップです。
●物件を改造し、バリエーションを増やしましょう。
同じ物件ばかりあり、どれを選んでも大差がない。
| マンションの例： |
2DKの物件ばかりある場合は広めの1LDKに間取り変更する。 |
| 店舗・倉庫の例： | 狭い場合は壁を取払い2物件を1物件に統合して広い物件に変換する。逆に広い場合は間仕切り壁を施工して2つに区切る形て狭くし、家賃を下げて2物件に分割する。 |
●業者への費用は投資として考え、工夫して回収効果を高めましょう。
仲介料など業者に支払うのがもったいないので、支払わない。(業者を敵視)
最適な初期投資を行い、家賃等を収入しすぐに回収する。このようなサイクルを利用することで、不動産の有効活用への道は開かれます。あまりにも初期投資費用が低い場合、最適な結果が得られず、いたずらに時間と費用が減少していくケースが多くあります。投資と回収のバランスを工夫することが勝ち組家主さんへの第1歩です。
また、ビジネスはギブアンドテイクですので、仲介の協力業者さんや協力者さんを味方につけましょう。敵視する考えばかりでは適切な投資も行えず、効果の高い収入や効率の良い収入も得られません。
これ以上はオフレコになってしまいますので、ご相談の上、具体的なアクションをご提案させて頂きます。
また、ビジネスはギブアンドテイクですので、仲介の協力業者さんや協力者さんを味方につけましょう。敵視する考えばかりでは適切な投資も行えず、効果の高い収入や効率の良い収入も得られません。
これ以上はオフレコになってしまいますので、ご相談の上、具体的なアクションをご提案させて頂きます。
いかがでしたでしょうか。以上が不動産有効活用のための基本的なチェック項目です。
次のステップは応用編です。何事もそうかと思いますが基本ができれば応用は成功します。オフレコの内容もありますが、具体的に当社が行っているテクニックを織り交ぜて紹介していきたいと思います。ぜひご参考下さい。